Yüksek Faizlere Rağmen Konut Piyasasında Canlanma
Faiz oranlarındaki yüksek seyre rağmen konut piyasasında reel bazlı fiyat düşüşleri yaşanırken, açıklanan son veriler piyasanın yeniden canlanmaya başladığını gösteriyor. Mayıs ayında konut satışları 130.025 adet olarak gerçekleşti. Bu rakam, aylık bazda %10 ve yıllık bazda %17,6 oranında bir artışa işaret ediyor.
Özellikle kredili satışlardaki artış dikkat çekici. Mayıs ayında kredili satışlar 19.412 adede ulaşarak aylık bazda %11,1 ve yıllık bazda ise %96 gibi önemli bir artış kaydetti. Bu dönemde ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payı %14,9 oldu.
Fiyatlarda Reel Kayıp Devam Ediyor
Diğer yandan, Merkez Bankası tarafından açıklanan Konut Fiyat Endeksi, Mayıs ayında aylık bazda %3,4 ve yıllık %32,3 oranında artış gösterdi. Ancak bu artışa rağmen, fiyatlarda reel olarak yıllık bazda %2,3‘lük bir gerileme gözlendi.
Uzman Değerlendirmesi: Piyasada Yeni Dönem Başlıyor
Peki, Merkez Bankası’nın olası bir faiz indirimi ile konut kredisi faizlerindeki düşüşler satışları daha da artıracak mı? İstanbul’un kira ve konut fiyatları açısından en pahalı ve en ucuz semtleri hangileri? Konuyla ilgili görüşlerini paylaşan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, önemli değerlendirmelerde bulundu.
“Konut kredilerinde gevşemeler yaşanacaktır. Bunu çok hızlı bir şekilde beklemiyoruz. Bu ister istemez bir vakit alacak ancak bankalar arasındaki rekabet, faiz düşüşünün piyasa tarafından kabulü bunu beraberinde getirecektir. Enflasyon tarafında bir süredir zaten normalleşmeyi görüyoruz.”
Kira ve Satış Fiyatları Arasındaki Makas
Özelmacıklı, reel anlamda konut fiyatlarının son 2 yıldır enflasyonun altında kaldığını belirtti. “Kira fiyatları enflasyonun üzerinde artarken, satış fiyatları daha geride kaldı. Bu yeni konut üretimini son dönemde azaltmıştı. İster istemez bu gayrimenkule olan talebi artıracaktır. Son 20 yılın en düşük amortisman sürelerine sahibiz” dedi. Bu durumun İstanbul’un ilçelerini farklı şekillerde etkilediğini vurguladı.
Öne Çıkan İlçeler ve Deprem Faktörü
Bazı ilçelerde fiyat artışlarının daha yüksek olduğuna dikkat çeken uzman, “Örneğin Zeytinburnu son yıllarda kira fiyatlarının en çok arttığı ilçe olarak gözüküyor. Bunun asıl nedeni o bölgede özellikle sahil bandında yapılan ve piyasaya yeni arz edilen lüks segmentteki konut kategorisinin ilçe genelindeki fiyat ortalamasını etkilemesidir” diye ekledi. Ayrıca, deprem açısından riskli ve eski yerleşim yerlerinde metrekare fiyat artışlarının daha düşük kaldığını, kentsel dönüşümün yoğun olduğu bölgelerde ise fiyatların daha hızlı arttığını belirtti.
“Gayrimenkulde Yeni Dönemin Başlangıcındayız”
Mustafa Hakan Özelmacıklı, yatırımcıların faizden çıkıp gayrimenkul ve borsa gibi farklı araçlara yöneleceği bir döneme girildiğini ifade etti. “Konut fiyatlarında reel bazlı düşüşlerin sonuna geldik. Yeni üretim maliyetlerinin artıyor olması, kira fiyatlarında yaşanan yüksek artışlar yerini satılık kısma bırakacak gibi gözüküyor. Bu ister istemez fiyatlara da etki edecektir. İkinci el gayrimenkullerde hala fırsat var. Bu dönemde ikinci el gayrimenkullere yoğun talep olacaktır.”
İstanbul’un Fiyat Haritası: En Pahalı ve En Ucuz İlçeler
İstanbul’un En Pahalı İlçeleri
İstanbul genelinde kira ve konut fiyatlarının en yüksek seyrettiği semtler Beşiktaş, Kadıköy ve Sarıyer olarak öne çıkıyor. İşte 100 metrekarelik bir konut için ortalama fiyatlar:
- Beşiktaş: Ortalama satış bedeli 11.324.600 TL, ortalama kira fiyatı 54.100 TL.
- Kadıköy: Ortalama satış fiyatı 13.611.100 TL, ortalama kira fiyatı 53.300 TL.
- Sarıyer: Ortalama satış fiyatı 12.661.500 TL, ortalama kira fiyatı 53.700 TL.
İstanbul’un En Ucuz İlçeleri
Kiralık ve satılık konutlarda İstanbul’un en uygun fiyatlı ilçeleri ise Esenyurt, Arnavutköy ve Sultangazi olarak sıralanıyor. 100 metrekarelik bir konut için ortalama fiyatlar şu şekilde:
- Esenyurt: Ortalama satış fiyatı 2.740.000 TL, ortalama kira fiyatı 19.300 TL.
- Arnavutköy: Ortalama satış fiyatı 3.551.300 TL, ortalama kira fiyatı 20.500 TL.
- Sultangazi: Ortalama satış fiyatı 3.548.800 TL, ortalama kira fiyatı 21.600 TL.
Piyasalarda Faiz İndirimi Beklentisi Güçleniyor
Piyasalarda, Merkez Bankası’nın Temmuz toplantısında politika faizini 250 ile 350 baz puan aralığında indireceği yönünde beklentiler artmış durumda. Bu indirimin gerçekleşmesi halinde, konut kredisi faizlerinin de kademeli olarak gerilemesi ve piyasayı daha da hareketlendirmesi öngörülüyor.