Yargıtay’dan Kiracı ve Mal Sahibi Anlaşmazlıklarına Yön Veren Karar
Mülkünü satmak isteyen ev sahipleri ile kiracılar arasında sıkça yaşanan bir soruna Yargıtay son noktayı koydu. Kiracının, satılmak istenen mülkü potansiyel alıcılara göstermemesi durumunda, mal sahibinin mahkemeden ihtiyati tedbir kararı alarak bu sorunu aşabileceğine hükmedildi. Bu emsal karar, özellikle İzmir’de bir avukatın kendi mülkü için başlattığı hukuk mücadelesi sonucunda alındı.
Hukuki Sürecin Başlangıcı: Mülkün Gösterilmemesi Sorunu
İçtihat Bülteni Uygulaması’ndan edinilen bilgilere göre, süreç Avukat Fatih Karamercan‘ın İzmir’deki bürosunu satılığa çıkarmasıyla başladı. Karamercan, kiracılarına alıcıların mülkü görmek istediğini bildirdi ancak kiracılar mülkü gösterme konusunda tutarlı bir tavır sergilemedi. Konu önce arabuluculuğa taşındı fakat taraflar arasında bir anlaşma sağlanamadı.
Bunun üzerine Avukat Fatih Karamercan, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 319/2 maddesi uyarınca kiralananın gösterilmesi talebiyle İzmir 8. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açtı. Davada, ihtiyati tedbir yoluyla mülkün gösterilmesi de talep edildi. Ancak mahkeme, bu talebin davanın esasını çözecek nitelikte olduğu gerekçesiyle reddetti. Kararın istinaf edilmesi üzerine İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi de aynı gerekçeyle talebi geri çevirdi.
Bölge Mahkemeleri Arasındaki Görüş Ayrılığı
Bu konuda Bölge Adliye Mahkemeleri (BAM) arasında bir içtihat farklılığı bulunuyordu:
- Ankara, Antalya ve Konya BAM: Yargılama sürelerinin uzunluğu, mülkiyet hakkının kapsamı ve mal sahibinin ciddi zarar görme ihtimali gibi nedenlerle ihtiyati tedbir yoluyla mülkün gösterilebileceği yönünde kararlar veriyordu.
- İstanbul, İzmir ve Sakarya BAM: Davanın esasını çözer nitelikte olduğu gerekçesiyle ihtiyati tedbir taleplerini reddediyordu.
Yargıtay Uyuşmazlığı Giderdi: İhtiyati Tedbir Mümkün
Mevcut görüş ayrılıkları üzerine Avukat Fatih Karamercan, uyuşmazlığın giderilmesi için İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulu aracılığıyla Yargıtay 3. Hukuk Dairesi‘ne başvurdu. Kurul, talebi yerinde bularak dosyayı Yargıtay’a iletti.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, verdiği emsal niteliğindeki kararda şu ifadelere yer verdi:
“Mahkemece, ülkemizdeki yargılama sürelerinin uzunluğu, mülkiyet hakkının kapsamı, kiraya verenin gecikme sebebiyle muhtemel alıcıları kaçırması ve ciddi bir zararın doğma ihtimali gibi nedenlerle AİHS m.6’da düzenlenen adil yargılanma hakkı kapsamında değerlendirilen hakka ulaşmanın kolaylaştırılması bakımından, şartları oluştuğunda ihtiyati tedbir talebinin kabulüne karar verilmesi gerekir.”
Bu kararla birlikte, kiracının keyfi olarak mülkü göstermediği durumlarda mal sahiplerinin ihtiyati tedbir yoluyla mülkü alıcılara gösterebilmesinin önü açıldı. Bu durum, mülkün değerinin altında satılması gibi riskleri de ortadan kaldırmaktadır.
Avukat Fatih Karamercan Kararı Değerlendirdi
Davanın sahibi ve İstanbul Barosu üyesi Avukat Fatih Karamercan, kararla ilgili şu değerlendirmelerde bulundu:
“Kira hukukuna ilişkin seminerler verirdim. Başkalarının dosyalarına bakardım. Bu sefer kendi başıma gelen bu dosyada kiracım, kiralananın gösterilmesine izin vermedi. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise şartların oluşması durumunda, kiralananın gösterilmesine iznine ilişkin istemli davalarda ihtiyati tedbir yoluyla kiralananın gösterilebileceğine karar verdi. Sonuç olarak, çoğu taşınmazın ve özellikle büyük fabrikaların, kiracıların keyfiyetine bırakılarak gösterilmediği bu yüzden milyon dolarlık kayıpların da olduğu tarafımdan gözlemlenmiştir. Kiracıların uygulamada, mal sahiplerini zora sokacak şekilde kiralananı göstermeme konusunda sürekli bahaneleri oluyordu. Bu kararla artık bu gibi kayıpların önüne geçilerek kiracıların keyfiyetine kalmadan, mahkeme yoluyla hızlı bir şekilde ihtiyati tedbir yoluyla kiralananın gösterilmesine izin verilecektir.”