Yargıtay’dan Kiracı ve Mal Sahibi Anlaşmazlıklarına Son Veren Karar
Yargıtay, mülkünü satmak isteyen ancak kiracısının mülkü potansiyel alıcılara göstermesine izin vermemesi nedeniyle sorun yaşayan ev sahipleri için emsal niteliğinde bir karara imza attı. Bu karar, kiracının keyfi tutumları nedeniyle yaşanan mağduriyetleri ve maddi kayıpları önlemeyi amaçlıyor.
Hukuki Sürecin Başlangıcı ve Gelişimi
Süreç, Avukat Fatih Karamercan‘ın İzmir’de bulunan bürosunu satmak istemesiyle başladı. Karamercan, alıcıların büroyu görmek istediğini kiracılarına iletti ancak kiracılar mülkü gösterme konusunda tutarlı bir tavır sergilemedi. Konu önce arabuluculuğa taşındı fakat taraflar arasında bir anlaşma sağlanamadı.
Bunun üzerine Avukat Fatih Karamercan, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) m. 319/2 hükmü gereğince, kiralananın gösterilmesi talebiyle İzmir 8. Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde dava açtı. Davada, ihtiyatî tedbir yoluyla mülkün gösterilmesi de talep edildi. Ancak mahkeme, talebin davanın esasını çözecek nitelikte olduğu gerekçesiyle bu isteği reddetti. Kararın istinafa taşınması üzerine İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi de benzer bir gerekçeyle talebi geri çevirdi.
Bölge Mahkemeleri Arasındaki Görüş Ayrılığı
Bu konuda Bölge Adliye Mahkemeleri arasında bir içtihat birliği bulunmuyordu. Ankara, Antalya ve Konya Bölge Adliye Mahkemeleri; yargılama sürelerinin uzunluğu, mülkiyet hakkının kutsallığı ve mal sahibinin potansiyel alıcıları kaçırarak ciddi zarara uğrama ihtimali gibi nedenlerle ihtiyatî tedbir yoluyla mülkün gösterilebileceğine hükmediyordu. Buna karşılık İstanbul, İzmir ve Sakarya Bölge Adliye Mahkemeleri ise talebin davanın esasını çözeceği gerekçesiyle ihtiyatî tedbir taleplerini reddetmekteydi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin Emsal Kararı
Mevcut içtihat farklılıkları üzerine Avukat Fatih Karamercan, Yargıtay’dan görüş alınması için İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulu‘na uyuşmazlığın giderilmesi talebinde bulundu. Kurul, talebi yerinde bularak dosyayı Yargıtay 3. Hukuk Dairesi‘ne iletti.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, uyuşmazlığı gideren kararında önemli bir tespitte bulundu:
Mahkemece, ülkemizdeki yargılama sürelerinin uzunluğu, mülkiyet hakkının kapsamı, kiraya verenin gecikme sebebiyle muhtemel alıcıları kaçırması ve ciddi bir zararın doğma ihtimali gibi nedenlerle AİHS m.6 da düzenlenen adil yargılanma hakkı kapsamında değerlendirilen hakka ulaşmanın kolaylaştırılması bakımından, şartları oluştuğunda ihtiyati tedbir talebinin kabulüne karar verilmesi gerekir.
Bu kararla birlikte Yargıtay, kiralanan taşınmazın satış sürecinde kiracının keyfi engellemelerinin önüne geçerek, mal sahiplerinin mülklerini gerçek değerinde satabilmelerini sağlayacak önemli bir kapı araladı.
Avukat Fatih Karamercan’ın Karara İlişkin Değerlendirmesi
Davanın sahibi ve aynı zamanda hukukçu olan Avukat Fatih Karamercan, kararı şu sözlerle değerlendirdi:
Kendi başıma gelen bu dosyada kiracım, kiralananın gösterilmesine izin vermedi. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise şartların oluşması durumunda, kiralananın gösterilmesine iznine ilişkin istemli davalarda ihtiyatî tedbir yoluyla kiralananın gösterilebileceğine karar verdi. Çoğu taşınmazın ve özellikle büyük fabrikaların, kiracıların keyfiyetine bırakılarak gösterilmediği bu yüzden milyon dolarlık kayıpların da olduğu tarafımdan gözlemlenmiştir. Bu kararla artık bu gibi kayıpların önüne geçilerek, arabuluculuk sürecinde uzlaşamamışlarsa, mahkeme yoluyla hızlı bir şekilde ihtiyatî tedbir yoluyla kiralananın gösterilmesine izin verilecektir. Bu şekilde de hem alıcılar hem satıcılar zarar görmeyecek, hem de mal başkasına satılabilecektir.