Türkiye’nin Yeni Yatırım Aracı: Gayrimenkul Sertifikası Modeli Başlıyor
Türkiye’de konut sahibi olmayı hedefleyen vatandaşlar için faiz, altın ve dövize alternatif olarak sunulan gayrimenkul sertifikası modeli için ilk adımlar atıldı. Hafta başında Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ve Emlak Konut GYO tarafından Sermaye Piyasası Kurulu’na (SPK) başvuru yapıldı. SPK’nın izahnameyi onaylamasının ardından, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum‘un modeli bir lansmanla kamuoyuna duyurması bekleniyor.
Emlak Konut GYO’nun bu defa yatırımcılar için cazip bir iskonto ile yola çıktığı belirtiliyor. Bu durum, geleneksel yatırım araçları olan faiz, döviz ve altına yönelen yatırımcıları bu yeni finansal enstrümana çekebilir. Sertifika modelinin yaygınlaşması, ekonomi yönetiminin de elini güçlendirecek bir potansiyel taşıyor.
Yeni Gayrimenkul Sertifikası Modeli Nasıl İşleyecek?
Yeni sistemde, konut projelerindeki bağımsız birimler küçük paylara, yani sertifikalara bölünecek. Bu sertifikalar, Borsa İstanbul‘da işlem görerek yatırımcılara sunulacak.
Ev Sahibi Olma Süreci: Asli Edim
Örneğin, TOKİ’nin 1000 konutluk bir projesinde 1+1’den 4+1’e kadar farklı konut seçenekleri yer alıyor. İzahname yayınlandığında, her bir konutun metrekaresi, şerefiye değeri ve o konuta sahip olmak için gereken sertifika sayısı netleşecek. Bir örnekle açıklamak gerekirse:
- Hedef: 1+1 bir daireye sahip olmak.
- Gereken Sertifika: 500 bin adet.
Yatırımcı, Borsa İstanbul üzerinden bu 500 bin sertifikanın tamamını toplayarak dairenin tapusunu almaya hak kazanacak. Ayrıca, iki veya üç kişi bir araya gelerek sertifikalarını birleştirebilir ve ortak tapu ile konut sahibi olabilir. Projenin sonuna doğru sertifikaların büyük bir kısmını (örneğin %75’ini) toplayan ancak tamamlayamayan yatırımcılar için bankalarla anlaşmalı ‘sertifika tamamlama kredisi’ gibi çözümler de planlanıyor.
Yetersiz Sertifika Durumu: Tali Edim
Peki, proje tamamlandığında yeterli sayıda sertifika toplayamayan yatırımcıların parası ne olacak? Bu durumda ‘tali edim’ adı verilen süreç devreye giriyor. Emlak Konut GYO, elindeki bağımsız birimleri satarak elde edilen geliri, sertifika sahiplerine ellerindeki sertifika oranında paylaştıracak.
Geçmiş Deneyimler ve Yeni Modelin Avantajları
Bazı çevreler, yeni modeli 1989, 1995 ve 2017’deki benzer denemelerle karşılaştırarak ‘daha önce denendi ve başarısız oldu’ eleştirisi getiriyor. Ancak bu kez durum farklı. TOKİ ve Emlak Konut GYO, geçmiş deneyimlerden dersler çıkararak daha güçlü bir modelle geliyor.
2017’de Başakşehir’deki Park Mavera 3 projesinde uygulanan modelde, bir yanda satış ofisinden konut satışı devam ederken diğer yanda borsada sertifika satışı yapılıyordu. Bu durum ikili bir piyasa yaratmıştı. Yeni modelde ise projede satış ofisi yerine sadece tanıtım ofisi olacak. Daha büyük bir projenin sertifikalandırılmasıyla piyasada daha fazla derinlik sağlanacak.
Bu Kez Neden Başarılı Olabilir?
- Tek Satış Kanalı: Tüm satışlar sadece Borsa İstanbul üzerinden sertifika ile yapılacak.
- Artan Yatırımcı Sayısı: O dönemde 1 milyon olan yatırımcı hesabı sayısı bugün 10 milyonu aşmış durumda.
- Getiri Potansiyeli: Sertifika sahipleri, konut fiyat endeksine paralel bir getiri elde etme imkanına sahip olacak.
- Piyasa İstikrarı: Borsa İstanbul’da alım-satım kilitlenmesini önlemek için ihraççının likidite sağlayacağı ve bir fiyat istikrar fonu kuracağı belirtiliyor.
Modelin Ülke Ekonomisine Katkısı
Gayrimenkul sertifikası modelinin başarılı olması, sadece yatırımcılara değil, ülke ekonomisine de önemli katkılar sunacak. Bu modelden elde edilecek gelirle TOKİ, hem kentsel dönüşüm projelerini hem de sosyal konut yapımını hızlandırarak daha geniş kitlelerin konut ihtiyacını karşılayabilecek. Geçmişten alınan derslerle hazırlanan bu yeni finansal enstrümanın başarılı olma potansiyeli oldukça yüksek görünüyor.