Yüksek Faiz Ortamında Konut Piyasası ve Kredi Durumu
Merkez Bankası‘nın uyguladığı sıkı para politikaları, 2025 yılı itibarıyla tüm kredi türlerinde faizlerin yükselmesine neden oldu. Bu durum, konut kredilerini de derinden etkiledi. Güncel olarak, bankalardaki ortalama konut kredisi faiz oranları %3 seviyelerinin üzerinde seyrediyor. Birkaç banka faiz oranlarını %2.89 ve %2.99 gibi seviyelere çekmiş olsa da, %3’ün altında kredi sunan bankaların sayısı oldukça sınırlı kalıyor.
Haziran Ayı Konut Satış İstatistikleri Şaşırttı
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan haziran ayı konut satış verileri, piyasadaki beklentilerin aksine önemli bir artışa işaret etti. Türkiye genelinde haziran ayında konut satışları, bir önceki yılın aynı ayına göre %35,8 oranında artarak 107 bin 723‘e ulaştı. Özellikle kredili satışları ifade eden ipotekli konut satışlarındaki artış dikkat çekiciydi. Haziran ayında ipotekli konut satışları, geçen yıla kıyasla %112,6‘lık bir artışla 14 bin 484 olarak gerçekleşti. 2024’ün ilk altı aylık döneminde ise ipotekli satışlar, geçen yılın aynı dönemine göre %100,5 artarak 103 bin 90 adede yükseldi.
Uzman Değerlendirmesi: Piyasada Neler Oluyor?
Peki, vatandaşlar yüksek faiz oranlarına rağmen neden konut kredisine yöneliyor? Konuyla ilgili milliyet.com.tr’ye değerlendirmelerde bulunan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, piyasadaki dinamikleri açıkladı.
“Konut satışlarına baktığımızda ilk 6 aylık dönemde genel anlamda bir rekor artış yaşandığını söyleyebiliriz. Kiraların yüksek oranda artması bir şekilde ikinci elde fiyatı düşük kalan konutların peşin alımı konusunda ciddi bir talep oluşturuyor. Önceki dönemde toplam konut satışları içerisinde ipotekli satışların payı %15 seviyelerindeydi. Haziranda %13.4 olarak gerçekleşti. Bu durum ister istemez konut tarafında ipotekli satışların düşük olmasına rağmen hala tercih edildiğini gösteriyor.”
Kredili Satışlardaki Artışın Sebebi Nedir?
Özelmacıklı, ipotekli satışlardaki rekor artışın ardındaki temel motivasyonu şöyle açıklıyor:
“İpotekli konut satışları geçen yılın aynı ayına göre %112 oranında arttı. Bu artışların nedenine baktığımızda ise rakamsal açıdan düşük miktarlarda da olsa vatandaşlar alacakları evi mümkün olduğu kadar peşin, kalan tutarı ise kredi ile tamamlamayı tercih ediyor. Yüksek kira bedelleri nedeniyle en azından kiradan kurtulabilecekleri alternatifle miktarlar düşük de olsa kredi çekiyorlar.”
Temmuz Sonrası Konut Kredisi Faizleri Düşecek mi?
Piyasadaki en büyük beklentilerden biri de faiz oranlarının geleceği. Uzman isim, bu konudaki öngörülerini paylaştı:
“Temmuz ayı itibarıyla Merkez Bankası toplantısı sonrası konut kredisi faizlerinin düşeceğine yönelik beklenti var. Şu anda %3.09 oranında olan hatta bazı bankalar tarafından %2.99 seviyesinde verilen kredi oranlarının ilk etapta %2.89’a, yaklaşık 2-3 aylık periyot sonrasında ise %2.69 seviyelerine düşmesini öngörüyoruz.”
Stratejik Hamle: Kredi Yapılandırma Beklentisi
Özelmacıklı, alıcıların bugünden kredi çekmesinin mantıklı bir strateji olabileceğini vurguluyor:
“Özellikle kredi ile konut alan kişi bu borcu faiz oranlarının düşüşü sonrasında tekrardan yapılandırabilir. Önümüzdeki yıl bu dönemlerde diyelim ki faizler %2 seviyesinin altına düştü. Kişi şu anda krediyi de %2.90’dan çekmişti. Kredi faizlerindeki düşüş sonrası çektiği krediyi %2 oranında yapılandırabilir. Bu bizim önerdiğimiz bir alım alternatifidir. Faiz oranları düştüğü taktirde konut talebi yükseleceği için fiyatların daha da yüksek seyredeceği bir durum söz konusu olacak.”
Mevduattaki Para Gayrimenkule Yönelebilir
Ekonomik beklentilere de değinen Özelmacıklı, “Konut Fiyat Endeksi’nde gerileme devam ediyor. Piyasada reel anlamda düşüş %1.7’ye kadar indi. Konut fiyatlarında artışların hızlanacağı bir noktaya geldik. Mevduattan çıkış sonrasında gayrimenkule daha yoğun bir geçişin olacağını tahmin ediyoruz,” dedi. Uzman, Merkez Bankası’nın 24 Temmuz’daki kararından sonra faizlerin ağustos ayında %2.89’a, yıl sonuna kadar ise %2.69’a inmesini beklediğini yineledi.
Faiz Düşüşünün Kredi Taksitlerine Etkisi
Peki, beklenen faiz indirimi gerçekleşirse kredi ödemeleri ne kadar değişir? İşte 2 milyon TL’lik bir kredi için örnek hesaplama:
- Mevcut Durum (%3 Faiz): 120 ay vadeli 2 milyon TL kredi için aylık taksit 61.779,84 TL.
- Beklenen Durum (%2.69 Faiz): Aynı kredi için aylık taksit 56.121,40 TL‘ye düşüyor.
Bu senaryoda, aylık taksit tutarında 5.658,44 TL‘lik bir azalma yaşanıyor. Toplamda ise 120 ay sonunda 679 bin TL daha az ödeme yapılmış oluyor.