Konut Piyasasında Yeni Dönem: TOKİ ve Emlak Konut’tan Gayrimenkul Sertifikası Hamlesi
Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ve Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO), konut sahibi olmakta zorlanan vatandaşlar için yeni bir yatırım modeli sunmaya hazırlanıyor. İki dev kurum, İstanbul Başakşehir’de TOKİ’ye ait araziler üzerinde geliştirilecek yeni bir konut projesi için ‘gayrimenkul sertifikası’ ihracı gerçekleştirecek.
Küçük Birikimlerle Büyük Projelere Ortak Olma Fırsatı
Emlak Konut GYO tarafından halka arz edilecek olan bu sertifikalar, yatırımcıların ev alacak kadar birikimi olmasa bile küçük meblağlarla büyük konut projelerine ortak olabilmesini sağlayacak. Özellikle konut fiyatlarının ve kredi maliyetlerinin yüksek olduğu bu dönemde, gayrimenkul sertifikaları önemli bir alternatif yatırım aracı olarak öne çıkıyor.
Konuyla ilgili değerlendirmelerde bulunan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, bu modelin daha önce 2017 yılında da uygulandığını hatırlattı.
“Gayrimenkul sertifikaları, ülkemizde 2017 yılında da kullanım imkanı bulmuş bir yatırım aracıdır. Bu model, bir gayrimenkul projesinin henüz inşaat aşamasındayken küçük paylara bölünerek yatırımcılarla finanse edilmesine ve elde edilen gelirin yatırım yapanlarla paylaşılmasına dayanır.”
Gayrimenkul Sertifikası Nedir ve Nasıl Çalışır?
Gayrimenkule dayalı bir yatırım aracı olan sertifikalar, projedeki bağımsız bölümlerin metrekare veya santimetrekare gibi birimlere bölünmesiyle oluşturulur. Projenin başlangıcında metrekare birim fiyatları ve toplam sermaye adedi belirlenir. Bu sayede yatırımcılar, projenin belirli bir bölümüne sahip olmuş olur.
Yatırımcı Bu Model ile Nasıl Ev Sahibi Olabilir?
Bu sistem yatırımcılara iki temel seçenek sunar:
- Tapu Sahibi Olma: Eğer bir yatırımcı, proje kapsamında bir dairenin toplam metrekaresine denk gelecek kadar sertifika biriktirirse, tapu devri yoluyla o konutun sahibi olabilir.
- Değer Artışından Kazanç: Yeterli sertifikayı toplayamayan yatırımcılar ise projenin tamamlanmasıyla ortaya çıkan değer artışından, sahip oldukları sertifika oranında pay alarak kazanç sağlar.
Sertifikaların Özellikleri ve Yatırımcıya Sunduğu Avantajlar
Gayrimenkul sertifikaları, yatırımcılara çeşitli avantajlar sunan, Borsa İstanbul’da işlem gören bir sermaye piyasası aracıdır.
- Alternatif Yatırım: Tek başına bir ev alacak birikimi olmayanlar için gayrimenkul sektörüne yatırım yapma imkanı tanır.
- Proje Finansmanı: İnşaat şirketleri için önemli bir finansman kaynağı oluşturur.
- Faizsiz Getiri: Getirisi faize dayalı olmadığı için faizsiz finans prensiplerine uygun bir model olarak kabul edilir.
- Güvence ve Likidite: Toplanan fonlar başka bir amaçla kullanılamaz ve teminat gösterilemez. Yatırımcılar paraya ihtiyaç duyduklarında Borsa İstanbul üzerinden sertifikalarını satabilirler.
Getiri ve Tutar Nasıl Belirleniyor?
Gayrimenkul sertifikalarında sabit bir getiri garantisi bulunmaz. Projenin değeri piyasa koşullarına göre artabilir veya azalabilir. Proje bittiğinde ise sertifikalar ya tapuya dönüştürülür ya da hesaplanan değerler üzerinden nakde çevrilerek yatırımcılara ödeme yapılır. İhraç edilecek toplam sertifika adedi, projenin toplam metrekare büyüklüğü ve ortalama metrekare fiyatı baz alınarak belirlenir.
TOKİ ve Emlak Konut Projeleri Arasındaki Fark
TOKİ, sosyal konut projeleri ürettiği için metrekare fiyatları ortalama 30.000-35.000 TL bandında seyrederken, Emlak Konut projelerinde bu rakamlar minimum 80.000 TL seviyesinden başlamaktadır. Başakşehir’de hayata geçirilecek yeni projede, TOKİ’nin arsa sahibi, Emlak Konut’un ise yüklenici olacağı bir model uygulanacaktır.