Türkiye’deki milyonlarca mülk sahibini yakından ilgilendiren emlak vergilerinde devasa bir artış kapıda. Emlak vergilerinin temelini oluşturan arsa rayiç değerlerinin belirlenme süreci başlarken, bazı bölgelerde 18 kata varan artışlar dikkat çekiyor. Bu durum, önümüzdeki yıllarda ödenecek emlak vergilerinin ciddi şekilde yükseleceği anlamına geliyor.
Emlak Vergisi Belirleme Süreci ve Rayiç Değerler
Peki, emlak vergileri tam olarak nasıl hesaplanıyor ve bu artışların kaynağı nedir? Konuyla ilgili değerlendirmelerde bulunan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, sürecin detaylarını paylaştı.
“Emlak vergileri, belediyeler tarafından tahsil edilen ve servete dayalı bir vergi türüdür. Mülk sahipleri, istisnalar haricinde bu vergiyi her yıl Mayıs ve Kasım aylarında iki eşit taksitle öder. Bu verginin temelini ise Takdir Komisyonu tarafından 4 yılda bir belirlenen rayiç değerler oluşturur.”
Takdir Komisyonu Nasıl Çalışır?
Özelmacıklı, 7 kişiden oluşan Takdir Komisyonu’nun yapısını şöyle açıklıyor: “Komisyonda belediye, vergi dairesi, tapu müdürlüğü, muhtarlık ve ticaret odasından temsilciler bulunur. Bu komisyon, cadde ve sokakların arsa metrekare değerlerini belirler. Sonrasında bu değerler üzerinden binaların yaşı, asansör ve kalorifer gibi özellikleri ile yıpranma payı dikkate alınarak taşınmazın nihai rayiç değeri hesaplanır.”
Mevcut vergi oranları ise büyükşehirlerde şu şekildedir:
- Konutlar için: Binde 2
- İş yerleri için: Binde 4
- Arsalar için: Binde 6
2025 yılı, 2026 ile 2029 yılları arasında geçerli olacak yeni rayiç bedellerin belirlendiği kritik bir dönem olarak öne çıkıyor. Önceki yıllarda artışlara %50 gibi bir üst sınır getirilmişken, bu dönemde herhangi bir sınırlama uygulanmaması, rekor artışların önünü açtı.
İstanbul’da Rayiç Değerlerde Rekor Artışlar
İstanbul’un çeşitli ilçelerinde belirlenen yeni arsa metrekare değerleri, durumun ciddiyetini gözler önüne seriyor. İşte bazı çarpıcı örnekler:
- Sancaktepe Abdurrahman Gazi Mahallesi: 3.384 TL’den 61.600 TL’ye (Yaklaşık 18 kat artış)
- Üsküdar Kuzguncuk: 40.718 TL’den 200.000 TL’ye
- Bahçelievler Talatpaşa Caddesi: 25.073 TL’den 175.513 TL’ye
- Şişli Büyükdere Caddesi: 87.451 TL’den 400.000 TL’ye
- Sarıyer Emirgan Katar Caddesi: 21.631 TL’den 175.000 TL’ye
- Maltepe Zümrütevler Mahallesi: 5.191 TL’den 80.000 TL’ye
Yüksek Rayiç Değerlere İtiraz Mümkün mü?
Vatandaşların fahiş buldukları bu değerlere itiraz etme hakkı bulunuyor. Belirlenen yeni değer listeleri muhtarlıklarda askıya çıkarılıyor ve bu tarihten itibaren 1 ay içinde itiraz edilebiliyor. İtirazın kabul edilmemesi durumunda ise vergi mahkemelerine dava açma hakkı doğuyor.
“Vatandaşlar muhtarlıklara giderek kendi cadde ve sokakları için belirlenen yeni rakamları görmelidir. Bu değerleri e-Devlet üzerinden ulaşılabilen geçmiş dönem değerleri ile kıyaslayabilirler. Eğer şimdi itiraz edilmezse, Mayıs 2026’da ilk taksit ödemesi geldiğinde iş işten geçmiş olacak ve fahiş vergilerle yüzleşmek zorunda kalacaklar.”
Artışlar Vergileri Nasıl Etkileyecek?
Uzmanlara göre, arsa rayiç değeri 10 kat artan bir mülkün emlak vergisi, binanın diğer özellikleri de hesaba katıldığında yaklaşık 7-8 kat artacak. Örneğin, yılda 10.000 TL vergi ödeyen bir mülk sahibi, yeni dönemde 50.000-60.000 TL gibi bir vergi yüküyle karşılaşabilir. Bu nedenle mülk sahiplerinin itiraz sürelerini kaçırmaması büyük önem taşıyor.