Emlak Vergisi Değerleri 2026 İçin Yeniden Belirlendi
Türkiye’de emlak vergisine esas teşkil eden ve dört yılda bir güncellenen metrekare birim değerleri, 2025 yılı için yeniden tespit edildi. Arsa Takdir Komisyonu tarafından cadde ve sokak bazında belirlenen bu yeni değerler, 1 Ocak 2026 tarihinden itibaren geçerli olacak ve gelecek yılların emlak vergileri bu rakamlar üzerinden hesaplanacak. Aynı zamanda, gayrimenkul alım satımlarında ödenen tapu harcına esas olan değer de bu yeni emlak vergisi değerinin altında olamayacak.
Mevcut sistemde emlak vergisi, büyükşehir sınırları içindeki konutlar için binde 2, büyükşehir dışındaki konutlar için ise binde 1 oranında hesaplanıyor. Örneğin, büyükşehirde 2 milyon TL rayiç bedele sahip bir konutun yıllık vergisi 4 bin TL olup, bu tutar Mart ve Kasım aylarında iki eşit taksitte ödeniyor.
Bazı Bölgelerde Artış Oranı 10 Katı Aştı
Yeni belirlenen metrekare birim değerlerinde, özellikle İstanbul’un çeşitli bölgelerinde rekor artışlar gözlemlendi. Kimi yerlerde artış oranı %100’e yaklaşırken, bazı bölgelerde değerlerin 2, 3 ve hatta 10 katına çıktığı belirtildi.
İstanbul’daki Dikkat Çeken Artış Örnekleri
Gayrimenkul sektöründen alınan bilgilere göre bazı bölgelerdeki fahiş artışlar şu şekilde:
- Tuzla Aydınlı Mahallesi Hal Yolu Caddesi: 2021’de 361,23 TL olan rayiç değer, 2025 için 2.799,44 TL’ye yükseldi.
- Maltepe Krizantem Sokak: 2.212,80 TL’den 8.194,69 TL’ye çıktı.
- Kadıköy Yıldız Sokak: 3.774 TL’den 12.470 TL’ye yükseldi.
- Erenköy Fırın Sokak: 22.000 TL’den 107.000 TL’ye çıkarak rekor kırdı.
- Başakşehir Ziya Gökalp Mahallesi: 1.134 TL olan rayiç, 2025 için 65.000 TL olarak belirlendi.
- Büyükçekmece Mimar Sinan Mahallesi: 792 TL’den 11.000 TL’ye yükseldi.
Lüks Semtlerde Yeni Değerler
İstanbul Avrupa Yakası’ndaki lüks semtlerde yeni metrekare rayiçleri 450.000 TL’ye kadar ulaştı. Teşvikiye’de Valikonağı Caddesi 450.000 TL ile en yüksek değere sahipken, Nişantaşı ve Fulya gibi bölgelerde de 250.000 TL ile 300.000 TL arasında değerler belirlendi.
İstanbul Dışındaki Artışlar
Artışlar sadece İstanbul ile sınırlı kalmadı:
- İzmir Bayraklı Salhane Mahallesi: 6.566 TL olan değer 85.000 TL’ye çıktı.
- Kocaeli Kartepe Uzunbey Mahallesi: 550 TL’den 20.000 TL’ye fırladı.
Uzmanlar Uyardı: Tapu Harçları ve Vergiler Katlanacak
Sektör uzmanları, yeni rayiç bedellerin mülk sahipleri için ciddi mali yükler getireceği konusunda hemfikir.
Dünya Şehir Genel Müdürü Eser Serbest, “Bu düzenleme, tapu harcı, emlak vergisi ve intikal işlemleri gibi mali yükümlülükleri doğrudan etkiler. Bazı bölgelerde %300 ila %1.000’e varan artışlar ciddi mali etkilere yol açacaktır. Ancak, rayiç bedel, piyasa değeri değildir. Rayiç, belediyelerce belirlenen resmi alt sınırdır.” dedi.
Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç ise, “Yıllık 1.500 TL emlak vergisi ödeyen bir mülk sahibi, artık aynı taşınmaz için 8.000 TL ile 15.000 TL arasında vergi ödemek zorunda kalabilecek. Ayrıca tapuda hisseli satışlarda bile artık güncel rayiç bedel üzerinden işlem yapılması zorunlu hale geldi.” diye ekledi.
Yeni Değerlere İtiraz Süreci Başladı
Belirlenen yeni değerlere itiraz etmek isteyen mülk sahipleri için hukuki süreç açık. İTO Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan, yeni değerlerin 2026-2029 dönemini kapsayacağını belirtti. Yüksek Şehir Plancısı Müberra Oflaz ise mülk sahiplerinin muhtarlık ve belediyelerde askıya çıkan listeleri takip etmeleri gerektiğini vurguladı.
FCR GYO Genel Müdürü Emrullah Temel’in belirttiğine göre, itiraz için son gün normalde 31 Temmuz 2025 olsa da bu tarihin adli tatile denk gelmesi nedeniyle süre uzuyor. Dava açmak için son tarih, hafta sonu tatili de hesaba katıldığında 8 Eylül 2025‘e kadar uzayacak. İtiraz davaları, ilgili vergi mahkemelerine açılabilecek.