Kira piyasasında yaşanan fahiş artışlar, ev sahibi ile kiracılar arasında yeni bir anlaşmazlık konusu yarattı: depozito iadesi. Ev sahipleri depozitoyu ilk kira bedeli üzerinden iade etme eğilimindeyken, kiracılar son ödedikleri kira tutarını talep ediyor. Bu durum, pek çok kiracının mağduriyet yaşamasına neden oluyor.
Üç Yıllık Kiracının Depozito Mağduriyeti
İstanbul Beşiktaş’ta yaşayan Dilek G., üç yıldır oturduğu evden taşınırken ev sahibiyle depozito konusunda büyük bir sorun yaşadı. Üç yıl önce 9.500 TL kira ile tuttuğu ev için bir kira bedeli depozito ödeyen Dilek G., evden ayrılırken son kirası olan 19.000 TL’yi geri almak istedi. Ancak ev sahibi, depozitoyu ilk günkü tutar olan 9.500 TL olarak iade edeceğini belirtti.
“Kendi evimizi kentsel dönüşüm kapsamında müteahhitte vermiştik. O süreçte hemen evi boşaltmamız gerekiyordu ve ilk bulduğumuz daireye taşındık. İlk kiramız 9 bin 500 TL idi. Bir kira bedelini de elden depozito olarak vermiştik. Üç sene oturduk ve üç senenin sonunda kiramız 19 bin TL oldu. Kendi evimizin inşaatı bitince evden taşınmak istedik. Taşınırken de depozitoyu haliyle son kira rakamı üzerinden istedik. Ancak ev sahibimiz kesinlikle kabul etmedi. Ben de bir an önce kendi evime geri taşınmak istediğim için kendisiyle uğraşmak istemedim. Depozitoyu 9 bin 500 olarak geri aldım.”
Dilek G.’nin yaşadığı bu sorun, kira piyasasında sıkça karşılaşılan bir durumu gözler önüne seriyor. Peki, yasal düzenlemeler bu konuda ne diyor? Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, konuyu aydınlattı.
Türk Borçlar Kanunu’na Göre Depozito İadesi
Avukat Ali Güvenç Kiraz, Borçlar Kanunu’nda güvence bedeli olarak adlandırılan depozitonun TBK 342. maddesi ile düzenlendiğini belirtti. Kiraz, “Bu maddeye göre depozito en fazla 3 aylık kira bedeli kadar talep edilebilir” dedi ve önemli detayları paylaştı.
Para Vadeli Hesaba Yatırılmalı
Kiraz’a göre, kanunun ideal uygulaması şu şekilde olmalıdır:
- Depozito para olarak kararlaştırıldıysa, kiracı bu parayı kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir tasarruf hesabına yatırmalıdır.
- Kıymetli evrak olarak verildiyse, bu evrak bir bankaya depo edilmelidir.
- Banka, bu güvence bedelini ancak iki tarafın rızası, icra takibinin kesinleşmesi veya kesinleşmiş mahkeme kararı ile geri verebilir.
Ancak Kiraz, 2012’de yürürlüğe giren bu maddenin %90 oranında uygulanmadığını ve depozitonun elden verilmeye devam ettiğini, bu durumun da Yargıtay içtihatlarıyla şekillendiğini vurguladı.
Yargıtay’ın Kararı Ne Yönde?
Yargıtay, vadeli hesaba yatırılmayan depozitolar için şu kararı veriyor: “İlk kira sözleşmesinde verilen depozito bedeli oranının, tahliye anında ödenen kira bedeli oranı ile çarpılması suretiyle ödenmesi gerekir.”
Örnek Hesaplama: 5.000 TL kira ile eve giren ve iki kira bedeli (10.000 TL) depozito veren bir kiracı, üç yıl sonra 15.000 TL kira öderken evden çıkarsa, 2 kat depozito yani 30.000 TL güvence bedelini talep etme hakkına sahiptir.
Döviz Olarak Alınan Depozito TL Olarak İade Edilemez
Ali Güvenç Kiraz, “Türkiye’de yerleşik kişilerle kira sözleşmeleri ve depozito alım-satımı Türk lirası üzerinden yapılmalıdır. Ancak ev sahibi döviz cinsinden depozito almışsa, Yargıtay bu bedelin Türk lirası olarak iadesini kötü niyet olarak kabul etmektedir. Dolayısıyla, iade de aynı döviz cinsinden yapılmalıdır” diye ekledi.
Mahkemelerin Depozito Konusundaki Yaklaşımı
Avukat Kiraz, mahkemelerin ve Yargıtay’ın konuya yaklaşımını üç maddede özetledi:
- Sözleşmede ‘alındığı şekli ile geri ödenecektir’ maddesi varsa bu hüküm geçerli kabul ediliyor.
- Sözleşmede iadeye yönelik bir hüküm yoksa, son ödenen kira bedeli ve depozito oranı üzerinden iadeye hükmediliyor.
- Mal sahibi döviz cinsinden depozito aldıysa, iadenin de aynı döviz cinsinden yapılması kararı veriliyor.
Sözleşmedeki Kritik Madde: Sakın Kabul Etmeyin!
Kiracıların haklarını korumak için sözleşmede dikkat etmesi gereken en önemli noktayı Kiraz şöyle açıkladı: “Kiracılar, depozito ile ilgili hükümde ‘alındığı şekli ile ödenir’ maddesini kesinlikle kabul etmemelidir. Ayrıca, ‘boya badana masrafı depozitodan düşülecektir’ gibi genel ifadelerden kaçınılmalıdır. Çünkü Yargıtay, özel bir hüküm olmadıkça boya badananın mal sahibinin sorumluluğunda olduğuna karar vermiştir.”
En Güvenli Çözüm: Vadeli Hesap Sistemi
Kiraz, sorunun kökten çözümü için kanunda belirtilen vadeli hesap sisteminin yaygınlaşması gerektiğini vurguladı. Bu sistemin banka garantörlüğü sayesinde her iki taraf için de en güvenilir yol olduğunu belirtti. Anlaşmazlık durumunda ise tarafların zorunlu arabuluculuk sistemine başvurmaları gerektiğini, anlaşma sağlanamazsa 2-3 yıl sürebilecek yargılama süreçleri ile karşı karşıya kalacaklarını hatırlattı.