Faiz indirim sürecine doğru bir yakınlaşma gözlemleniyor. Normal koşullar altında, faiz indirimlerinin Aralık 2024 itibarıyla başlaması öngörülüyordu; fakat 19 Mart ve takip eden dönemdeki gelişmeler bu takvimi erteledi. Hatta bu süreçte bir faiz artışı dahi yaşandı. Şimdi ise Merkez Bankası’nın, 24 Temmuz tarihinde faiz indirim döngüsünü kuvvetle muhtemel yeniden başlatacağı öngörülüyor.
Bu faiz indirimi beklentisini destekleyen temel faktör, Haziran ayı enflasyon verisinin beklentilerin oldukça altında kalmasıdır. Geçen ay için aylık enflasyon yüzde 1,37 olarak duyuruldu. Oysa aylık yüzde 1,6 gibi bir enflasyon oranı dahi faiz indirimi için yeterli zemini hazırlayacaktı.
Merkez Bankası, Haziran ayındaki toplantısının politika metninden “gerekmesi durumunda faiz sıkılaştırılacaktır” cümlesini kaldırarak indirim için ilk işareti zaten sunmuştu. Piyasadaki faiz indirimi beklentileri ise 250 ile 350 baz puan bandında yoğunlaşıyor.
Gerçekleşecek bir faiz indiriminden ilk ve en belirgin şekilde etkilenecek alanın, geçmişte de olduğu gibi, konut kredisi faizleri olması bekleniyor. Bu durumun temel gerekçeleri arasında, diğer kredi türlerine getirilen büyüme kısıtlamaları ve uzun vadeli beklentilerin konut kredilerine daha çabuk yansıması yer alıyor. İndirimin, ihtiyaç ve ticaret kredileri ile mevduat faizlerini de etkilemesi öngörülüyor.
Mevcut durumda, zaten bir konutu bulunan kişilerin konut kredisi kullanımına yönelik önemli sınırlamalar bulunuyor. Bu kişiler, almayı planladıkları konutun değerinin en fazla yüzde 22,50’si oranında kredi alabiliyor. Konutun değeri yükseldikçe bu oran yüzde 12,50’ye kadar düşüyor. Özellikle ikinci el konut alımlarında, değeri 5 ila 10 milyon lira arasında olan bir mülk için maksimum 750 bin lira kredi imkanı tanınıyor. Eğer konutun değeri 10 milyon lirayı aşıyorsa, kredi kullanımı mümkün olmuyor.
Sektör uzmanları, konut kredisi kullanımının yeniden çekici bir seviyeye ulaşması için faiz oranlarının yüzde 2’nin altına inmesi gerektiğini belirtiyor. Piyasada bir canlanmanın ancak bu seviyelerin altındaki oranlarla başlayacağı öngörülüyor. Şu anki en uygun konut kredisi faiz oranı yüzde 2,89 seviyesinde. Merkez Bankası’nın yıl sonuna kadar gerçekleştireceği toplam 4 toplantısı bulunuyor. Her toplantıda 250 baz puanlık bir indirim yapılması durumunda dahi faizlerde en az 1 puanlık bir düşüş yaşanacak ve bu da oranları yüzde 2 seviyesine yakınsatacaktır.
FİYAT ARTIŞLARI YAŞANIR MI?
Geçmiş tecrübeler, kredi faizlerindeki düşüşlerin konut fiyatlarında her zaman bir artışı tetiklediğini göstermektedir. Bunun temel sebebi, konut üretiminin artan talebi karşılamakta yetersiz kalmasıdır. Dolayısıyla, faizlerin düşmesiyle birlikte talepte ani bir yükseliş olması durumunda, fiyatlarda yeniden bir artış yaşanması muhtemeldir.
Bu potansiyel fiyat artışını engellemek amacıyla yeni konut arzının artırılması şarttır. Fakat mevcut ekonomik koşullarda üretimde bir hızlanma olması oldukça zor görünüyor. Zira inşaat firmaları da kendi maliyetlerinde bir gerileme yaşanmasını beklemektedir.
İnşaat şirketleri bugün harekete geçse dahi, yeni projelerin tamamlanma süresi minimum 1 yılı bulmaktadır. Bu nedenle, faiz indirim sürecinin başlangıç etabında gözlemlenecek bir talep artışının, fiyatları da yukarı çekmesi olasıdır.
Bununla birlikte, geçmişteki “düşük faiz” dönemlerinde görülenlere benzer ölçekte sert bir fiyat tırmanışının bu kez yaşanması beklenmemektedir.