Konut piyasasında yatırımcıların radarında yeni bir dinamik var: Aynı lokasyonda, benzer özelliklere sahip iki daire arasındaki fiyat farkı, içinde kiracı olup olmamasına göre yüzde 30’a varan oranlarda değişebiliyor. Kiracılı konutlar genellikle daha cazip fiyatlarla satışa sunulsa da, bu indirimin ardında yatırımcıların dikkate alması gereken önemli belirsizlikler ve riskler yatıyor. Buna rağmen, piyasa altında fiyat avantajı sunan bu evlere olan talep devam ediyor.
Peki, yatırımcılar bu stratejiyi neden benimsiyor? Hangi durumlarda kiracılı bir ev almak kârlı olabilir ve hangi hatalar mali kayıplara yol açabilir? Özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerde bu durum piyasayı nasıl etkiliyor? Ege ve Akdeniz’de ise fark neden daha az belirgin? İşte uzman görüşleriyle konut piyasasındaki bu ilginç trendin detayları.
Fiyatları Düşüren ve Alıcıları Düşündüren 4 Kritik Faktör
Bir zamanlar hazır kira geliri nedeniyle yatırımcılar için bir avantaj olarak görülen kiracılı daireler, günümüzde artan riskler taşıyor. Uluslararası Broker ve Vartur Emlak CEO’su Şerif Varlı, yatırımcıların kiracılı ev alımına temkinli yaklaşmasının ardındaki nedenleri dört ana başlıkta özetliyor:
- Düşük Kira Kontratları: Geçmişte yapılan ve güncel piyasa koşullarının çok altında kalan kira sözleşmeleri, yatırımın getirisini ciddi şekilde sınırlıyor. Varlı, “Piyasa değeri 10 birim olan bir dairenin, eski kontratla yalnızca 1-2 birim kira getirmesi sık rastlanan bir durumdur” diyor.
- Zorlu Tahliye Süreçleri: Mevcut yasal düzenlemeler, bir kiracının evden çıkarılmasını uzun ve meşakkatli bir hukuki sürece bağlıyor. Yeni ev sahibinin, eski kira sözleşmesini ve kiracının haklarını devralması, evi boş kullanmak isteyenler için büyük bir engel teşkil ediyor.
- Devreden Anlaşmazlıklar: Önceki ev sahibi ile kiracı arasındaki kira tespiti, aidat borçları gibi mevcut hukuki ihtilaflar, mülkü satın alan yeni kişiye miras kalabiliyor.
- Kira Getirisi ve Fiyat Uçurumu: Konut fiyatlarındaki hızlı artışa karşın kira artışlarının yasal sınırlarla limitlenmesi, yatırımın geri dönüş (amortisman) süresini uzatarak kârlılığı azaltıyor.
Risklere Rağmen Talep Neden Devam Ediyor?
Şerif Varlı, tüm bu risklere rağmen kiracılı gayrimenkullere yönelik talebin sürdüğünü belirtiyor.
“Uzun vadeli yatırımcılar, kiracılı daireleri özellikle getiri potansiyeli ve piyasa altı fiyat avantajı nedeniyle tercih ediyor. Kiracının varlığı onlar için genellikle bir engel değil, pazarlıkta fiyat düşürme imkânı olarak görülüyor.”
Varlı, ayrıca duygusal motivasyonla hareket eden bireysel alıcıların da bu evlere ilgi gösterdiğini ekliyor: “Bu alıcılar, satın aldıkları evi gelecekteki ‘hayallerindeki ev’ olarak gördükleri için kiracının çıkmasını beklemeyi göze alıyorlar.” Profesyonel yatırımcılar ise kiracılı daireleri, portföylerinde risksiz nakit akışı sağlayan varlıklar olarak değerlendirip, piyasa değerinin altındaki fırsatları titizlikle analiz ederek karlı yatırımlara dönüştürüyor.
Yüksek Kazanç Potansiyeli Nasıl Değerlendirilir?
“Evde hemen oturma veya kısa vadede kira geliri elde etme zorunluluğu olmayan yatırımcılar için bu tür taşınmazlar, sabırla değerlendirildiğinde yüksek kazanç potansiyeli sunuyor” diyen Şerif Varlı, durumu şu örneklerle açıklıyor:
- Piyasa değeri 100 birim olan bir evi, kiracı nedeniyle 70 birime satın alan bir yatırımcı, gelecekte evin değeri normale döndüğünde yüzde 30 indirimden ziyade, yaklaşık yüzde 43’lük bir değer artışı sağlamış olur.
- Yıllık ortalama yüzde 5 kira getirisi olan bir daireyi yüzde 30 indirimle almak, yatırımcının yaklaşık 6 yıllık kira gelirini peşin olarak kazanması anlamına gelir.
Sonuç olarak, kiracılı gayrimenkuller doğru yönetildiğinde riskler kazanca dönüştürülebilir.
İstanbul’da Kiracılı ve Boş Daire Fiyat Farkı Ne Durumda?
Şerif Varlı, Türkiye’de satılan gayrimenkullerin resmi satış verilerinin kamuya açık olmaması ve tapu kayıtlarında kiracı bilgisinin yer almaması nedeniyle net bir oran vermenin zor olduğunu belirtiyor. Ancak saha gözlemlerine dayanarak önemli bilgiler paylaşıyor: “Aynı projede veya benzer nitelikteki dairelerde, kiracılı olanlar genellikle boş olanlara kıyasla daha düşük fiyattan pazarlanıyor. Pazarlık aşamasında bu farkın yüzde 10 ila yüzde 20 arasında değiştiğini gözlemliyoruz.”
Varlı, Sahibinden Emlak Endeksi verilerine dikkat çekerek, “İstanbul’da konutların amortisman süresi Haziran 2023-Haziran 2025 arasında 255 aydan 203 aya düşerek yaklaşık %20 kısaldı. Bu, kiraların satış fiyatlarına göre daha hızlı arttığını ve yatırımın geri dönüş süresinin kısaldığını gösteriyor” dedi.
İlçelere Göre Durum: En Fazla Değişim Bağcılar’da
Varlı’nın analizine göre:
- En az değişim Esenyurt’ta yaşandı; bu da kira ve satış fiyatlarının paralel hareket ettiğini gösteriyor.
- En fazla değişim ise Bağcılar’da gözlemlendi. Burada satış fiyatları kiralara oranla daha hızlı geriledi veya kiralar çok daha hızlı arttı.
- Kadıköy ve Beşiktaş gibi prim potansiyeli yüksek lokasyonlarda amortisman süresi hala yüksek olsa da, burada da anlamlı düşüşler mevcut.
Amortisman süresindeki düşüşün en sert olduğu ilçeler, genellikle kiracı-mal sahibi arasındaki fiyat farkının da en yüksek olduğu bölgeler olarak öne çıkıyor.
Ankara ve İzmir Piyasasında Durum Nasıl?
Şerif Varlı, Sahibinden Emlak Endeksi verileri üzerinden Ankara ve İzmir piyasalarını da değerlendiriyor:
Ankara
Ankara’da kira çarpanı düşük olduğu için fiyat indirimi daha sınırlı kalabiliyor. Ancak eski kiracı ve düşük kira gibi durumlarda alıcılar yüzde 10–20 arasında indirim talep ediyor. Özellikle Çankaya, Etimesgut ve Mamak gibi bölgelerde kiracılı ve boş daire fiyatları arasında %10’a varan farklar görülebiliyor.
İzmir
İzmir’de ise fiyat farkı İstanbul’a benzer şekilde yüzde 10-25 arasında değişiyor. Bu fark özellikle Bayraklı, Bornova ve Karşıyaka gibi merkezi bölgelerde daha belirgin. İzmir’deki yatırımcı profilinin daha çok oturum hedefli olması, piyasa dinamiklerini etkiliyor.
Ege ve Akdeniz’de Daha İstikrarlı Piyasa
Büyük şehirlerin aksine, Ege ve Akdeniz’de kiracılı konut piyasası daha stabil bir yapı sergiliyor. Varlı, “Muğla (Bodrum, Fethiye) ve Antalya (Alanya, Kaş, Kemer) gibi bölgelerde kiracılar genellikle sezonluk kullanıcılardır. Kalıcı kira kontratları yerine, kısa dönemli veya Airbnb tipi sözleşmeler yaygındır. Bu da mal sahibine daha fazla esneklik tanır” diye açıklıyor.
Kiracılı Ev Alacak Yatırımcılara Hukuki Uyarılar
Gayrimenkul hukuku uzmanı Ali Güvenç Kiraz, yatırımcıların dikkat etmesi gereken kritik hukuki noktaları vurguluyor.
“Bizim hukukumuzda, taşınmazı satın alan yeni malik, kiracıya tapu alım tarihinden itibaren bir ay içinde ihtarname göndererek, kiracının 6 ay daha taşınmazda kalmasına izin vermek zorundadır. Sonrasında tahliye talep edebilir. Ancak bu durumda bile mal sahibinin kendisinin, alt veya üst soyunun ihtiyacını gerekçe gösterip ispat etmesi gerekir. Bu şart yoksa, yeni malikin kiracılı taşınmaz alması tek başına tahliye sebebi değildir.”
Kiraz, yatırımcılara şu tavsiyelerde bulunuyor:
- Satın alma işlemi, yeni malike yeni bir sözleşme yapma hakkı vermez; mevcut sözleşme şartları geçerlidir.
- Kira tespit davası için sözleşmenin beşinci yılını doldurması gerekir.
- Tahliye davası için ise onuncu uzama yılından sonra, üç ay önceden ihtarname gönderilmelidir.
- Alım yapmadan önce mutlaka eski mal sahibinden izin alarak kiracıyla görüşülmeli ve olası bir tahliye talebi için noterden tahliye taahhüdü alınmalıdır.